Аннотация: Как безопасно - для жизни и здоровья - продать собственность при выезде на ПМЖ "за бугор"
Как безопасно - для жизни и здоровья - продать гараж, квартиру, дачу, дом, земельный участок, машину и т.п.?
Такая проблема возникает как у тех, кто собирается "за бугор", так и у тех, кто собирается переместиться из одной республики СНГ в другую, или даже в пределах одного населенного пункта или республики.
С такой проблемой пришлось столкнуться и мне. Так как опыта в этом деле у меня не было, а те из знакомых, которые такую процедуру уже прошли, не хотели особо распространяться на эту тему, пришлось все нюансы этого процесса опробовать на себе.
Поэтому, если кому надо дружеский - и бесплатный - совет,пользуйтесь.
Итак, с чего все начинать.
Начинать надо со всех платежных документов: оплатить все счета по собственности за свет-газ-воду-телефон-кабельное телевидение-уборку мусора и т.д., так как без справки из кондоминиума (кооператива, ЖЭКа и т.п. "богоугодных заведений") никакая из официальных инстанций не будет рассматривать вопросы по продаже: как же еще заставить жильца оплатить все недоимки?
Далее следует найти покупателя на вашу недвижимость. Почему это надо начинать делать сразу? Опыт показал, что можно потратить кучу времени на сбор всех необходимых бумаг, но в последний момент покупатель по разным причинам не может (или не захочет) совершить сделку и все хлопоты оказываются впустую. Так что лучше подстраховаться и найти покупателя заранее, договориться с ним о цене покупки и всех прочих условиях, взять у него (лучше всего нотариально)задаток (долларов 300-500 с оговоркой, что в случае его отказа от сделки задаток ему не возвращается, чтобы он тоже был заинтересован в благоприятном исходе дела, а также примерный срок совершения сделки купли-продажи), и только потом начинать бурную деятельность. Хочу еще заметить, что лучше всего, чтобы все звонки по поводу продажи недвижимости шли не только на ваш адрес, но и на на телефон ваших доверенных лиц (маклера, хороших знакомых, родственников или еще кого). Это удобно в том случае, если вы не можете постоянно сидеть дома на телефоне.
После решения этих вопросов надо начинать беготню по БТИ (бюро технической инвентаризации) и/или кадастровым и прочим организациям на предмет получения всех необходимых юридических бумаг на право владения и распоряжения собственностью. Здесь следует особо подчеркнуть, что документы таких организаций обычно имеют ограниченный срок действия (как правило порядка одного месяца), так что расслабляться не следует, а надо двигаться быстро. Лучше всего если этим делом (т.е. сбором бумаг) будут заниматься двое (бывают ситуации, что нужно в одно и то же время быть в разных организациях).
Когда все бумаги на владение собственностью будут у вас на руках, вот тогда наступает самое главное: реальный переход денег из рук покупателя в руки продавца с подписанием договора купли-продажи. О, это целая наука, и надо выйти из этой ситуации не только с деньгами, но и суметь сохранить здоровье и жизнь (криминал не дремлет!). Как это сделать, попытаюсь рассказать.
Во-первых, вы должны открыть на имя своего особо доверенного лица (одного из родителей, любого родственника, хорошего друга - то есть людей, которые вас "не кинут") текущий счет в банке. Этот счет должен позволять пользоваться вкладом через любой банкомат - в том числе зарубежный (банковскую карточку). Банк может быть любым, главное, чтобы он принимал вклады в валюте (доллары, евро, фунты). На текущий счет необходимо положить минимальную сумму, которую укажет банк(обычно это порядка 100-500 долларов). При открытии счета оговорите, что вы - продавец собственности - также можете распоряжаться этим вкладом, но что ни при каких обстоятельствах весь вклад __Н_И_К_Е_М__ не может быть снят за один заход, а выдаваться только по частям, например, не более 500$ в день или 2000$ в неделю (это на тот случай, если криминал попытается взять вас "на цугундер"). Кроме всего прочего это нужно и для того, что если вы смените место жительства (например, уедете "за бугор" или случайно потеряете/повредите банковскую карточку), то чтобы все равно у вас (или у ваших доверенных лиц) осталась возможность рано или поздно снять деньги со счета или по карточке (находясь в другом месте). Так что все предусмотрено. Отметим еще, что человек, на имя которого открыт счет в банке, будет вашим доверенным лицом (сопровождающим) на момент оформления документов у нотариуса.
Затем купите на почте 2 больших (размером на стандартный лист бумаги для печати) конверта (один запасной), рулончик скотча(клеящей прозрачной ленты шириной 3-4 см), клеящий карандаш (2 шт), две шариковые ручки особого цвета (например, фиолетового). Они вам понадобятся позже, о чем ниже. Кстати, в один большой конверт вмещается примерно 50000$,так что если в сделке будет фигурировать большая сумма, то и конвертов понадобится больше.
Договорившись с покупателем о конкретной сумме сделки по продаже собственности и дате продажи, найдите нотариуса (не обязательно знакомого, можно и по рекламным объявлениям, но в то же время и не знакомого покупателю; вы -продавец, поэтому вы навязываете правила игры, а не он: зачем вам его знакомый, зачем себе лишний риск?) и договоритесь с ним о дате и времени совершения сделки (она должна происходить в помещении банка, в котором вы открыли счет для депозита денег, т.е.сделка НЕ ДОЛЖНА происходить в конторе нотариуса: только в банке - там охрана, контроль и все такое). Сейчас это не проблема: нотариусов полно и каждый хочет заработать на крупной сделке, так что проблем с нотариусом не будет. Не забудьте заранее уточнить у нотариуса перечень всех необходимых документов для оформления сделки купли-продажи (это кроме наличия у продавца и покупателя действительных - не просроченных - гражданских или заграничных паспортов). Так как время оформления документов нотариусом занимает не менее одного часа, то надо договориться с банком о времени совершения сделки так, чтобы не попасть на перерыв на обед или на окончание работы банка.
С покупателем заранее договариваетесь о технологии оформления сделки, которая должна выглядеть так:
= в сделке с каждой стороны участвуют не более двух человек;
= договариваетесь, что расходы по оформлению сделки (оплата услуг валютного кассира по проверке подлинности купюр и оплата услуг нотариуса) вы делите с покупателем пополам (или как с ним договоритесь);
= покупатель приносит дополнительно - кроме оговоренной суммы - по одной стодолларовой купюре на каждых полных или не полных 5000$, так как валютный кассир часть представленных купюр может забраковать; естественно, что продавец тоже приходит на подписание договора купли-продажи не с пустым карманом;
= перед началом сделки покупатель предъявляет (в вашем присутствии, вы только смотрите, денег руками НЕ КАСАЕТЕСЬ!) все требуемые по договору наличные деньги валютному кассиру; тот их - опять же, в вашем присутствии - пересчитывает, отбраковывает подозрительные и изношенные купюры, укладывает требуемую по сделке сумму в конверт (который вы ему даете), выдает вам чек о проведенной проверке (вы его ложите себе в карман), вы с покупателем рассчитываетесь с валютным кассиром (как предварительно договорились);
= в присутствии покупателя вы как продавец (или ваше доверенное лицо) заклеиваете конверт с деньгами клеящим карандашом, крупно расписывается на конверте (2 раза) так, чтобы половина вашей подписи была на верхней заклеиваемой части (клапане), а вторая половина - на самом конверте; после этого вы (или ваше доверенное лицо) заклеиваете конверт скотчем так, чтобы скотч был наклеен по всему шву и закрывал собой всю подпись(т.е. чтобы скотч нельзя было отклеить - т.е. открыть конверт - без того, чтобы не содрать одновременно всю или часть вашей подписи); после этого заклеенный конверт с деньгами остается в руках покупателя (или его доверенного лица); вид подписанного и заклеенного конверта - см. ниже;
= затем продавец, покупатель и нотариус садятся за стол в вестибюле банка для оформления документов; оба сопровождающих (доверенные лица) стоят у окошка, в котором будет осуществляется прием валютных вкладов (доверенное лицо покупателя держит в руках - никуда не пряча - конверт с деньгами;
= когда продавцу подходит очередь подписывать документы о купле-продаже, по его (продавца) сигналу доверенное лицо покупателя передает доверенному лицу продавца конверт с деньгами; доверенное лицо продавца открывает конверт в присутствии доверенного лица покупателя и передает деньги работнику банка для оформления вклада (пересчитывать повторно деньги доверенному лицу продавца нет необходимости: они уже были пересчитаны валютным кассиром до вложения их в конверт); по окончании оформления процедуры вклада доверенное лицо продавца дает знать об этом самому продавцу (голосом, жестом, или тем и другим вместе); только после этого продавец подписывает договор купли-продажи;
Внимание! Пока деньги покупателя не оформлены в качестве вклада доверенным лицом продавца, договор купли-продажи продавцом НЕ ДОЛЖЕН ПОДПИСЫВАТЬСЯ ни при каких обстоятельствах!!
= после этого нотариус спокойно заверяет договор купли-продажи: после подписания договора сторонами сделка купли-продажи считается состоявшейся и стороны могут спокойно разойтись: деньги в банке на счете продавца (или его доверенного лица), юридически оформленный и подписанный договор купли-продажи у обоих на руках; все довольны, все смеются.
После совершения сделки продавец имеет возможность ехать куда ему заблагорассудится: банковская карточка на руках у его доверенного лица (или у самого продавца, первый вариант предпочтительнее). Это дает возможность любому из них понемногу снимать деньги с банкомата в любой стране в любое время (теряя, правда, некоторый процент при каждой операции съема денег, который - правда - не так уж велик). Все нормально, как и было задумано.
А оговорка при открытии счета в банке насчет того, чтобы ни при каких обстоятельствах деньги никому не выдавались сразу целиком (или выше определенной суммы в день/неделю) служит некоторой защитой и от криминала (при шантаже, угрозах и т.п. всегда найдется возможность привлечь к этому делу правоохранительные органы для защиты своих интересов).
Главное же в описанном выше то, что ни продавец, ни его доверенное лицо практически не касаются руками крупных сумм денег за пределами банка, что одно только это является достаточно хорошей защитой жизни и здоровья, так как желающих воспользоваться чужими деньгами всегда более чем достаточно...
И еще. Если вы хотите совсем уж "перебдеть", то можете держать до отъезда "за бугор" банковскую карточку в банковском сейфе. Cтоит эта услуга недорого, да и спокойнее на душе. Естественно, что перед отъездом надо проверить карточку путем снятия со счета небольшой суммы, например, 100$.
P.S. Козе понятно, что затевать такие сложности с продажей надо лишь в случае получения в результате купли-продажи крупной суммы денег, например, не менее 5000$ (таково мое мнение). В случае перехода из рук в руки крупных сумм денег это - вроде - единственный способ сохранить свою жизнь и здоровье. Или у Вас другое мнение по этому поводу?